Ihr Vermieter hat’s nicht mit Heimarbeit

Wenn ein Mieter das gemietete Gebäude zu beruflichen Zwecken nutzt, muss der Vermieter Steuern auf die Mieteinkünfte und nicht auf das Katastereinkommen, das häufig niedriger ist, zahlen. In Coronazeiten haben wir zuhauf zuhause gearbeitet, und viele möchten das gerne auch weiterhin. Doch was denkt der Vermieter davon?

Der Vermieter ist eine natürliche Person

Wenn Sie als natürliche Person eine Liegenschaft einer anderen natürlichen Person vermietet, die diese Liegenschaft nicht beruflich nutzt, müssen Sie Steuern auf das indexierte Katastereinkommen zuzüglich 40 % entrichten.

Vermieten Sie einer Gesellschaft, einer V.o.E. oder natürlicher Person, die das Gut schon zu beruflichen Zwecken benutzt, sei es nur teilweise, sind Steuern auf die Nettomiete geschuldet. Die Nettomiete berechnen Sie, indem Sie die Miete und alle Mietvorteile für Sie um 40 % herabsetzen.
Sie müssen dem noch eine kleine Berechnung hinzufügen: der pauschale Kostenabzug von 40 % darf nicht höher als 2/3 des neubewerteten Katastereinkommens sein.

Beispiel 1
Ein konkretes Beispiel:

Sie haben eine Liegenschaft mit einem KE von 1.200 Euro.

Sie ziehen eine Monatsmiete von 700 Euro ein, d.h. 8.400 Euro jährlich.

Der Indexierungskoeffizient der Liegenschaft beträgt 1,8630.

Der Revalorisierungskoeffizient des KE beträgt 4,63.

Vermieten Sie an eine Privatperson, beträgt Ihr steuerbares Einkommen:

*1.200 Euro x 1,8630 + 40% = 3.129,84 Euro.

Vermieten Sie an eine Gesellschaft oder jemanden, der das Gut beruflich benutzt, beläuft sich Ihr steuerbares Einkommen auf:

8.400 Euro – die pauschalen Kosten:

- d.h.: 40% von 8.400 (= 3.360 Euro), also 5.040 Euro;

- oder: 4,63 x 1.200 x 2/3 (= 3.704 Euro), also 4.696 Euro.

Das steuerbare Einkommen beträgt (8.400 Euro – 3.360 Euro): 5.040 Euro.

Wenn Sie z.B. 800 Euro Miete monatlich verlangen, sind 40 % von 9.600 Euro (= 3.840 Euro) höher als 4,63 x 1.200 x 2/3 (= 3.704 Euro), und wird der pauschalte Abzug auf den letzten Betrag beschränkt. Das steuerbare Einkommen beträgt 5.896 Euro.

Der Mieter und berufliche Nutzung

Sie merken es: es muss gewusst sein, ob Ihr Mieter die Liegenschaft zu beruflichen Zwecken nutzen wird. Der Fiskus geht dabei sehr weit: Wenn Ihr Mieter ein Ostender ist, der in Hasselt eine Mietwohnung mietet, um näher an seinem Arbeitsplatz zu sein, kann der Mieter argumentieren, dass er die Wohnung aus beruflichen Zwecken mietet. Sein Vorteil: die Miete wird zu abzugsfähigen Berufskosten.
Wenn der Fiskus dies annimmt, bekommen Sie als Vermieter die Rechnung!

Es kann auch sein, dass der Mieter seine Mietlasten seinem Arbeitgeber „fakturiert“, weil sein Arbeitgeber verlangt, dass der Mieter in einem bestimmten Perimeter vom Arbeitsplatz wohnt. Dann zieht nicht der Mieter die Mietlasten ab, sondern sein Arbeitgeber. Erneut wird der Vermieter mit einer weitaus höheren Steuer konfrontiert.

Es zählt nur die wirkliche Miete

Dazu einige beruhigende Neuigkeiten: die Regel, dass berufliche Nutzung der Liegenschaft in eine Besteuerung der Nettomiete mündet, gilt lediglich für die Situation, in der die Miete als Berufskosten verbucht wird. Wenn Ihr Mieter zum Beispiel seine Internetverbindung bezahlt bekommt oder wenn er eine Entschädigung für bestimmte Unterhaltsarbeiten erhält, führt dies nicht dazu, dass Sie als Vermieter urplötzlich viel mehr Steuern abführen müssen.

Coronabedingte Heimarbeit

Anfang 2021 erfreute der Fiskus eine Reihe Steuerpflichtige mit einem allgemeinen Rundschreiben zu Heimarbeitvergütung: seit Februar darf der Arbeitgeber dem Personal eine steuerbefreite pauschale Büroentschädigung in Höhe von 129,48 Euro monatlich (bis September 2021 sogar in Höhe von 144,31 Euro) ausbezahlen.

Wer das Rundschreiben genau liest, stellt fest, dass die Entschädigung einige Kosten decken muss, auch die der "Benutzung eines Büroraumes beim Arbeitnehmer zuhause (inklusive Miete und eventuelle Abschreibungen des Raumes“).

Mit anderen Worten: der Arbeitgeber zahlt seinem Personal eine Summe aus, unter anderem damit Sie Miete zahlen, und zieht diese danach ab. Führt dies dann nicht zu einer „beruflichen Nutzung von Liegenschaften“? Dem Finanzminister wurde im Parlament eben diese Frage gestellt.

In erster Instanz bestätigte er, dass die Nettomiete prinzipiell steuerbar wird, wenn der Arbeitgeber die Miete des Arbeitnehmers zahlt und anschließend steuerlich in Abzug bringt.

Für die steuerbefreiten Büroentschädigungen möchte er hingegen eine Ausnahme machen. Es steht außer Zweifel, dass der Mieter die Liegenschaft zu beruflichen Zwecken benutzt, aber solange er seine tatsächlichen Kosten nicht geltend macht und die Miete von seinem steuerbaren Einkommen in Abzug bringt, wird der Vermieter für die Nettomieter steuerlich zur Kasse gebeten.