Wohnungsmieten; vom EPC-Zertifikat und von der Region abhängige Indexierung

Die Mieten fallen in die Zuständigkeit der Regionen, aber die drei Regionen haben die gleiche Maßnahme ergriffen, um die Mieter vor dem Hintergrund der steigenden Energie- und Heizkosten zu schützen: ein Einfrieren der Indexierung. Dennoch gibt es einige Unterschiede.

Indexierung der Mieten

Grundsätzlich dürfen Vermieter die Miete ihrer Immobilien jedes Jahr in dem Monat indexieren, in dem der Vertrag abgeschlossen wurde. Die Indexanpassung darf den Anstieg des so genannten Gesundheitsindexes nicht übersteigen. Der Gesundheitsindex entspricht dem belgischen Verbraucherpreisindex, jedoch ohne die Preise für Alkohol, Tabak, Benzin und Diesel. Ende September 2022 stieg dieser Gesundheitsindex um 11,2 % (im Vergleich zum Vorjahr)... 

Eine Wohnung energieeffizient zu machen, ist eigentlich eine Entscheidung, die der Vermieter treffen muss. Sie wird jedoch nicht beeinträchtigt, wenn die Wärme durch Fenster und Türen abfließt. Das ist das Problem des Mieters. In den letzten Monaten drohte ihnen nicht nur eine enorme Erhöhung der Miete, sondern auch ein enormer Anstieg der Gas- und Stromkosten.

Die drei Regionen reagierten mit der gleichen Argumentation: Um einerseits den Mieter vor dem Anstieg der Energiekosten und der Miete zu schützen und andererseits den Vermieter zu ermutigen, etwas für die Energieeffizienz von Mietobjekten zu tun, wird die Miete auf dem Niveau des letzten Jahres eingefroren.
Die Modalitäten des Einfrierens dieses Indexes sind jedoch in den 3 Regionen unterschiedlich.

In der flämischen Region

Am 1. Oktober billigte das flämische Parlament die Nichtindexierung des Mietpreises für nicht energieeffiziente Häuser. Ursprünglich sollte die Maßnahme am 1. November in Kraft treten, doch in letzter Minute beschloss die Regierung, die Indexierung der Mieten für nicht energieeffiziente Häuser bereits ab 1. Oktober zu verbieten. 

Vermieter sind in der Regel verpflichtet, potenziellen Mietern die Energieeffizienz ihres Mietobjekts in Form eines so genannten Energieausweises mitzuteilen. Ein Energieausweis wird von anerkannten Sachverständigen ausgestellt, und die Energiebewertung auf dem Ausweis kann von A+ (ein energieerzeugendes Gebäude) bis F (ein energieverschwenderisches Gebäude) reichen. 

Es gibt einige Ausnahmen von dieser Regel: Ein EPC ist erst seit 2009 vorgeschrieben. Für Mietverträge, die älter als 2009 sind, ist ein EPC nicht erforderlich. Auch wenn eine Immobilie ohne Werbung auf den Markt gebracht wird (z. B., wenn der Vermieter den Mieter kennt), ist keine Bescheinigung erforderlich. 

Ein neues flämisches Dekret legt nun fest, dass Vermieter die Miete von Häusern mit einem EPC-Wert E oder F oder von Häusern ohne EPC-Zertifikat nicht indexieren dürfen.
Vermieter eines Hauses mit einem EPC-Wert von D dürfen nur die Hälfte der Indexerhöhung weitergeben.
Die Mieten von Häusern mit einem A+, A, B oder C-Zertifikat können wie üblich indexiert werden.

Das Einfrieren der Indizes begann am 1. Oktober und gilt für 12 Monate. 

Achtung: Das Einfrieren des Indexes wird nicht nachgeholt: Solange die Energiebewertung auf dem EPC-Zertifikat D, E oder F bleibt, wird das Einfrieren des Indexes über einen Korrekturmechanismus durchgesetzt. Eine ordentliche Indizierung ist nur dann wieder möglich, wenn nach Renovierungsarbeiten eine neue und bessere Bescheinigung ausgestellt wird. Der Vermieter kann dann eine Indexierung auf der Grundlage der neuen Bescheinigung beantragen. Dabei kann er jedoch maximal 3 Monate zurückgehen. 

Region Brüssel-Hauptstadt

Die Region Brüssel hat sich Anfang Oktober auf ein Einfrieren des Indexes geeinigt und die Verordnung zur Umsetzung des Einfrierens ist am 14. Oktober 2022 in Kraft getreten.

Wie in den anderen Regionen sind auch in Brüssel die Vermieter verpflichtet, potenziellen Mietern die Energieeffizienz ihres Gebäudes mitzuteilen. Dort wird die Energieeffizienz in einem Energieausweis (PEB auf Französisch, EPB auf Niederländisch) mit einer Energiebewertung von A für das energieeffizienteste Gebäude bis zu G für ein energieineffizientes Gebäude dargestellt.

Gemäß der Verordnung gilt eine Indexsperre auf der Grundlage des PEB/EPB-Werts der Immobilie wie folgt:

Wenn der PEB/EPB-Wert A, B, C oder D ist, kann die Miete gemäß Gesetz oder Vertrag indexiert werden.

Wenn der PEB/EPB-Wert F oder G ist, kann die Miete nicht indexiert werden. 

Wenn der PEB/EPB-Wert E ist, kann nur die Hälfte der gesetzlichen Indexierung angewendet werden.

Dieser Indexstopp trat am 14. Oktober in Kraft und hat eine Laufzeit von 12 Monaten. 

Im Gegensatz zur flämischen Verordnung sieht diese Verordnung keinen Korrekturmechanismus vor, wenn die 12-Monats-Frist abgelaufen ist. 

Werden am Gebäude Verbesserungen vorgenommen, so dass eine bessere Bescheinigung vorliegt, kann der Vermieter eine Indexierung auf der Grundlage der neuen Bescheinigung beantragen, wobei er maximal drei Monate zurückgehen kann.

Wallonische Region

Das wallonische Parlament hat am 19. Oktober 2022 ein Dekret verabschiedet, das die Indexierung der Mieten vom 1. November 2022 bis zum 31. Oktober 2023 einfriert. 

Sie legt die Energieeffizienz in einem Energieausweis (PEB) fest, der von A für das energieeffizienteste Gebäude bis G für ein energieineffizientes Gebäude reicht.

In Wallonien wird der Index wie folgt eingefroren:

Verbot des Einfrierens des Indexes für Häuser mit PEB F- oder G-Label und für Häuser ohne PEB-Zertifikat;

Für PEB E-Labels: Begrenzung der Mietindexierung auf maximal 50 % des Gesundheitsindexes;

Für PEB D-Labels: Begrenzung der Mietindexierung auf maximal 75 % des Gesundheitsindexes;

Für PEB A-, B- oder C-Etiketten: Die Indexierung ist zulässig.

Das wallonische Dekret sieht außerdem vor, dass der Index auch nach dem 31. Oktober 2023 eingefroren wird.
Für die Mieten, auf die das Einfrieren des Indexes angewandt wurde, werden die Basis der Miete und die Basis der Indexierung auf der Grundlage der Miete und der Indexierung an dem Jahrestag zwischen dem 1. November 2022 und dem 31. Oktober 2023 bestimmt. Folglich kann der Vermieter die entgangene Miete nach dem 31. Oktober 2023 nicht mehr ausgleichen.

Und schließlich kann der Vermieter, wenn er später eine Bescheinigung vorlegen kann, die eine bessere Bewertung als die vom 1. November 2022 aufweist, die geltende Indexierung auf der Grundlage der neuen Bescheinigung korrigieren, wobei er jedoch maximal drei Monate zurückgehen kann.

Wer hat was zu tun?

Der Vermieter muss prüfen, ob er indexieren darf oder nicht, und er muss die oben genannten Regeln anwenden.

Der Mieter muss überprüfen, ob der Vermieter seine Berechnung korrekt vorgenommen hat. Ist er der Ansicht, dass keine oder nur eine teilweise Indexierung möglich ist, kann er die Mietzahlung auf diesen Teil beschränken. Der Vermieter kann ihn nicht wegen Mietrückständen verklagen. 

Konflikte können vor dem Friedensrichter ausgetragen werden, aber es ist natürlich besser, Konflikte zuerst auszudiskutieren und zu versuchen, untereinander eine korrekte Lösung zu finden.